Das Amtsgericht (AG) Berlin-Charlottenburg hat entschieden: Hatte der frühere Vermieter die Hundehaltung erlaubt, kann der in das Mietverhältnis eingetretene Vermieter diese Gestattung nur aus wichtigem Grund widerrufen. Dies gilt auch, wenn es sich um einen Kampfhund handelt. Dass sich Mitmieter aufgrund der Größe und Kraft eines solchen Hundes subjektiv bedroht fühlen, reicht nicht aus, um die Hundehaltung nach Vermieterwechsel zu untersagen.
Das Amtsgericht (AG) Flensburg hat entschieden, dass sich ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung nur dann erfolgreich auf eine besondere Härte wegen gesundheitlicher Risiken berufen kann, wenn er diese nachvollziehbar, konkret und fachärztlich belegt. Eine pauschale Berufung auf bestehende Behinderungen oder Pflegegrade reicht nicht aus.
Werden im Wohnhaus tragende Wände entfernt und durch eine Stahlträgerkonstruktion ersetzt, muss dies einem potenziellen Käufer der Immobilie ungefragt mitgeteilt werden. Verschweigt der Verkäufer diesen Umstand, stellt dies eine arglistige Täuschung dar, die den Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigt. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken in einer aktuellen Entscheidung festgestellt und der Klage eines Ehepaars gerichtet auf die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags stattgegeben.
Ein Ehemann kann nach der Trennung von seiner Frau verlangen, die Nutzungsverhältnisse an einem gemeinsamen Haus neu zu ordnen. Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Celle fest.
Anstrich der Wände mit bunten Farben: Mieter bekommt Recht! Geringerer Schadenersatz des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel. Hat der Vermieter Ersatzansprüche wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe, muss er sich bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten erspart hat. So hat es das Amtsgericht (AG) Hanau entschieden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat u. a. entschieden: Als Familienangehörige im Sinne der Eigenbedarfskündigung sind ausschließlich die Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach der Zivilprozessordnung oder der Strafprozessordnung (hier: § 383 ZPO, § 52 StPO) zusteht. Cousins zählen hierzu nicht.
Vermieten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung, müssen sie an die Hausverwaltung auch Zahlungen leisten, die diese der Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage zuführt. Bis dato sind diese Zahlungen nicht zum Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten zu berücksichtigen, sondern erst, wenn sie für Instandhaltungen verausgabt worden sind. Ob dies (immer noch) zutreffend ist, muss nun der Bundesfinanzhof (BFH) klären.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung ist regelmäßig auch möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.
Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Wohngebäudes hat Anspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für die Errichtung eines Solarzaunes auf seinem Grundstück. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz.
Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist nicht ausreichend. So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt/Main.
Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Der Mieter einer Wohnung kann bei einer Verunreinigung seines Balkons mit Taubenkot die Miete nicht mindern und vom Vermieter auch nicht dessen Reinigung verlangen. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hanau in einer inzwischen rechtskräftigen Entscheidung.
Mietvertragsklausel: Vermieter darf nicht nach freiem Ermessen die Zustimmung zur Tierhaltung versagen. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit rechtmäßig, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.
Das Amtsgericht (AG) Hannover hat jetzt im Wege einer sog. einstweiligen Verfügung ein Betretungsverbot für eine Baustelle im Zuge einer nachbarschaftlichen Auseinandersetzung ausgesprochen. Es hat einem Nachbarn untersagt, eine Baustelle zu betreten, um Bäume zu schützen.
Erstellt ein Vermieter von Gewerberaum eine Nebenkostenabrechnung und ist diese undatiert, nicht unterschrieben und enthält keine Anschrift des Mieters, ist sie dennoch nicht mangelhaft. So sieht es das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Ein Problem stellt die fehlende Adressangabe nur dar, wenn ein Mieter möglicherweise verzogen ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die Frage entschieden, ob ein Anspruch des Mieters
auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (Untervermietung) auch im Fall
einer Einzimmerwohnung gegeben sein kann. Er hat den Anspruch des Mieters bestätigt.
Mietminderung wegen Feuchtigkeitserscheinungen: Mangel auch in Altbauwohnung. Das Landgericht (LG) Paderborn hat in einem Mietrechtsstreit über Feuchtigkeitserscheinungen in einer Altbauwohnung Klartext gesprochen. Es gab dem Mieter überwiegend recht.
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Eigentü-
mer, sondern ein einzelner Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, z. B. Dachterrassen, selbstständig erhalten muss. So entschied es das Amtsgericht (AG) München. Das AG: Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten.
Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine – teure – Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen. Er muss auch nicht zuvor den Mieter beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen.
So hat es das Amtsgericht (AG) Frankfurt/Main entschieden.
Das Dach eines Flachdachanbaus einer WEG-Anlage ist selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu einer Sondereigentumseinheit gehören. Für die Gültigkeit eines Grundlagenbeschlusses ist es daher nicht erforderlich, dass der Beschlussersetzungsantrag auch die inhaltliche Konkretisierung umfasst. Diese Konkretisierungen können den Eigentümern überlassen werden. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe.
Ein Vermieter muss nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einstehen. Er haftet nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 906 BGB) abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.
Ein Landkreis hatte einem Ehepaar untersagt, im Garten ihres Wohngrundstücks Minischweine zu halten. Das Ehepaar klagte dagegen vor dem Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt a. M. – erfolglos.
Alles, was Sie über das Gewerbemietrecht wissen müssen: Ein umfassender Leitfaden zur rechtlichen Absicherung Ihrer Geschäftsräume. Sie sind frischgebackener Geschäftsinhaber oder vermieten bereits Gewerberäume? Dann ist ein fundiertes Wissen über das Gewerbemietrecht unerlässlich, um Ihre geschäftlichen Interessen rechtlich abzusichern. Unser umfassender Leitfaden bietet Ihnen alles, was Sie über das Gewerbemietrecht wissen müssen, damit Sie Ihre Geschäftsräume effektiv verwalten und mögliche Rechtsstreitigkeiten vermeiden können.
Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE Baurecht) führte ein Interview mit Rechtsanwältin und Notarin Silvia Groppler.
Kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anmietung einer Ferienwohnung, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres das Schloss austauschen. Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin.
Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.
Für die Beurteilung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Beschlusses an. Er kann nicht durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen etc. geheilt werden.
Haben Planer und Bauunternehmer anteilig einen Schaden verursacht, haften sie dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Derjenige, der vom Bauherrn in Anspruch genommen wird, hat einen Ausgleichsanspruch gegenüber seinem Mitverursacher. Solche Ansprüche unter Gesamtschuldnern verjähren erst nach zehn Jahren laut Oberlandesgericht (OLG ) München.
In Zeiten niedriger Zinsen liebäugeln viele mit dem Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Was aber ist, wenn der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird? Mit einem solchen Fall hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg beschäftigt.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden: Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat.
Bemusterungen werden durchgeführt, um Materialien, Farben oder Bauteile nebst Eigenschaften festzulegen. So soll deren Ausführungsart endgültig geklärt werden. Wenn die Ergebnisse solcher nachträglicher Bemusterungen zum Vertragssoll erhoben werden sollen, dann müssen die Parteien dies eindeutig vereinbaren. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.
Teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer mit, dass sich der Baubeginn verzögert, ist dies eine Anordnung. Folge: Sie kann eine Preisanpassung und damit eine Vergütung der Mehrkosten des Auftragnehmers rechtfertigen. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschieden.
Wird der Auftraggeber unter Vorschlag von Abnahmeterminen zur Bauabnahme aufgefordert und schickt er einen mit der Sache befassten Architekten zum Termin, muss er sich dessen rechtsgeschäftliche Erklärungen zurechnen lassen (Anscheinsvollmacht). Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden.
Bei Planungsverträgen, die nach dem 1.1.2018 geschlossen worden sind, müssen Auftraggeber innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Honorarrechnung rügen, dass ihre Rechnung nicht prüfbar ist. Spätere Rügen sind unwirksam. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle entschieden.
Architekten oder Ingenieure müssen im Streitfall beweisen, dass sie mit den Leistungen beauftragt worden sind, die sie abrechnen wollen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat daher einem Planungsbüro für seine Leistungen bei der Planung einer Biogasanlage das „Nach karten“ verwehrt.
Luftwärmepumpen müssen nach dem Abstandsflächenrecht der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz keinen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Dies entschied nun das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.
Ein Bordell ohne Wohnnutzung ist – unabhängig von seiner Größe – mit der Zweckbestimmung eines Industriegebiets vereinbar. Es widerspricht nicht dessen typischer Funktion. So entschied jetzt der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern.
Ein Grundstückseigentümer hatte sich auf einen – tatsächlich – vorliegenden abstands- rechtlichen Verstoß des Nachbarn berufen. Seine Klage hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen jedoch abgewiesen. Grund: Er hatte seinerseits gegen das Abstandsflächenverbot verstoßen.
Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs zurzeit des Mietmangels. Bemessungsgrundlage ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Brandenburg klargestellt.
Das Amtsgericht (AG) Biedenkopf hat nun festgestellt: Die Terminierung einer Wohnungseigentümerversammlung an einem allgemeinen christlichen Feiertag ist unzumutbar. Dies gelte auch, wenn alle Miteigentümer muslimischen Glaubens sind.
Erkältet sich ein Mieter zum Zeitpunkt einer irrtümlich unterbrochenen Gasversorgung, muss er nicht nur den ursächlichen Zusammenhang nachweisen, sondern auch selbst zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch eigene Vorkehrungen beitragen. Einen „automatischen“ Schadenersatzanspruch hat er nicht.
Es ist eine häufig wiederkehrende Streitfrage: Eine Eigentumswohnung wird veräußert oder der Mieter wechselt. Wie ist nun mit den Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe zu verfahren? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Antwort gegeben.
Erfüllt ein Gebäude nachbarschützende baurechtliche Brandschutzvorschriften nicht, muss dessen Eigentümer die vom Nachbarn beanstandete, fehlende Brandwand nachträglich einziehen. Er darf dies nicht mit dem Hinweis verweigern, der dafür erforderliche finanzielle Aufwand stehe in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Nachbarn. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Das Landgericht (LG) Flensburg hat jetzt entschieden: Beim Entstehen eines Schadens kommt es für den Beginn der Verjährung auf die Abnahme der Werkleistung an. Das gilt auch bei einem sog. Weiterfresserschaden.
Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darf den Teilnehmerkreis nicht ein schränken – auch nicht, um Vorgaben aufgrund der Corona-Pandemie zu erfüllen. Geschieht dies doch, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts nichtig.
Nach einer Mängelanzeige des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mangel nach zugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen. Er ist auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen.
Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Es gibt zwar keine gesetzlich geregelte Höchstfrist, nach deren Überschreiten der Vermieter seine Ansprüche aus einer Modernisierungsankündigung verliert, wenn er nicht mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme beginnt. Allerdings ist ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahme ausgesprochene Ankündigung gestützter Duldungsanspruch nicht durchsetzbar. Er verstößt gegen Treu und Glauben.
Wird in einem Mietvertrag als Nutzungszweck der Betrieb einer Spielhalle vereinbart und werden die landesrechtlich geregelten Mindestabstände zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen (hier: Schule) unterschritten, begründet die behördliche Nutzungsuntersagung der Spielhalle einen Mangel der Mietsache. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.
Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.
Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?
Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.
Der Referentenentwurf zur HOAI 2021 liegt seit dem 7.8.2020 vor. Sie soll am 1.1.2021 in Kraft treten und muss das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 4.7.2019 umsetzen. Das geschieht u. a. dadurch, dass die verbindlichen Mindestsätze nicht mehr preisrechtlich (sondern nur noch als Orientierungswerte) geregelt werden.
Außergerichtliche Rechtsdienstleistungen dürfen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erbracht werden, wenn sie als Nebenleistung zum jeweiligen Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Das regelt das Rechtsdienstleistungsgesetz. Eine Nebenleistung in diesem Sinne liegt nicht vor, wenn ein Architekt den Widerspruchsführer im Widerspruchsverfahren vertritt.
Ein auf den Vorwurf fehlerhafter Planung gestützter Schadenersatzanspruch gegen den Architekten ist ausgeschlossen, wenn der Bauherr die mangelhafte Planung bzw. Ausführung sogar gewünscht hat.
Ein Architekt muss den nach der Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser berücksichtigen. Er muss seiner Planung die (höchsten) Grundwasserstände zugrunde legen, auch wenn diese in der Vergangenheit selten und zuletzt gar nicht mehr erreicht worden sind.
Die Bundesregierung will den Ausbau von Ladeinfrastruktur für Elektromobilität in Gebäuden beschleunigen. Dazu hat sie den Entwurf eines Gesetzes zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (19/19366) vorgelegt.
Kann der Architekt nicht erreichen, dass eine Baumaßnahme in einer bestimmten Art und Weise steuerlich absetzbar ist, haftet er dafür nur, wenn ihn der Auftraggeber ausdrücklich oder stillschweigend damit beauftragt hat, für die Möglichkeit der Sonderabschreibung zu sorgen. Die Haftung droht ferner, wenn der Architekt eine falsche Auskunft gab, auf die sich der Auftraggeber verlassen durfte.
Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter wegen Hausschwamm mehrfach Zugang zur Wohnung der Mieter benötigte. Während die Mieter anfangs noch Zugang gewährten, um Notmaßnahmen durchführen zu lassen, verweigerten diese die zukünftigen Instandsetzungsmaßnahmen und verwehrten den Zugang zur Mietwohnung. Der Vermieter kündigte mehrfach fristlos, weil die Mieter die Mithilfe verweigerten.
Der BGH hat eine weitere Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erachtet und gleichzeitig seine bisherige Rechtsprechung geändert.
Die zweiwöchige Überlegungsfrist gem. § 17 Abs.2a BeurkG steht nicht zur Disposition, d.h. Verkäufer und Käufer können nicht auf diese Frist bei der notariellen Beurkundung verzichten. Der Verbraucher soll vor einer sofortigen Beurkundung durch den Notar in den Nachtstunden oder am Wochenende geschützt werden, um nicht überrumpelt zu werden.
Es gibt Fälle im Immobilienrecht bei denen die Haftung auf Schadensersatz in Betracht kommt. Wir geben zwei Beispiele.
Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraumverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs Ihrer Gesellschaft kündigen.
Allerdings darf nach Rechtsprechung des BGH eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als eine Kapitalgesellschaft – grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines Ihrer Gesellschafter kündigen.
Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.
Dies sind die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung:
1. Klarkeit über Rechtsposition, 2.Nennung eines eindeutigen Kündigungsgrundes, 3. Vermieter sagt, er oder eine begünstigte Person, möchten die Wohnung bewohnen.
Seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenbabrechnung ergebenen Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses.
