Haben Sie ein Haus gekauft und erst später von fehlenden Baugenehmigungen oder veralteter Technik erfahren? Eine arglistige Täuschung beim Hauskauf kann den ansonsten üblichen Haftungsausschluss aushebeln. Das Landgericht Frankenthal entschied nun zugunsten einer Käuferin, die über den Zustand der Immobilie belogen wurde.
Täuschung beim Hauskauf: Käuferin darf Kaufvertrag rückgängig machen
Zeigen sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit der Baugenehmigung, hat der Erwerber oft keine Handhabe, gegen den Verkäufer vorzugehen. Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich ein Ausschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann die Kosten der Mangelbeseitigung selbst tragen.
Dass ein Rückgriff auf den Verkäufer in Ausnahmefällen doch möglich ist, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts (LG) Frankenthal. Danach kann ein Hauskauf trotz Haftungsausschluss erfolgreich angefochten werden, wenn eine arglistige Täuschung beim Hauskauf vorliegt und der Verkäufer den wahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Denn die Haftung lässt sich nicht wirksam ausschließen, wenn der Käufer arglistig getäuscht worden ist.
Hauskauf unter Ausschluss der Gewährleistung
Die Käuferin erwarb für mehr als 600.000 Euro ein Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung. Im Maklerexposé wurde das Haus unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beworben. Die Verkäuferin verschwieg jedoch eine wichtige Information: Sie hatte wenige Monate zuvor ein Telefonat mit der Stadtverwaltung geführt, in dem zur Sprache kam, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keine Baugenehmigung existierte.
Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und der Außentreppe auf, da diese unzulässig auf deren benachbartem Grundstück errichtet worden war. Ein klassischer Fall für eine arglistige Täuschung beim Hauskauf.
Zweites Problem: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker sah die Elektroinstallation als nicht neuwertig an. Sie befand sich vielmehr auf dem Stand der 1990er Jahre.
Käuferin durfte sich vom Vertrag lösen
Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück. Das LG gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen den Konflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe. Zum anderen entspreche das Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten sei. Denn eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei. Die Verkäuferin habe aber die Zweifel an der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht ausgeräumt und eine arglistige Täuschung beim Hauskauf begangen.
Auf den Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie habe die Renovierungsarbeiten selbst verantwortet und damit den wahren Zustand des Hauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen.
Quelle — LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 1.10.2025, 6 O 259/24, PM vom 29.10.2025
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