Haben Sie ein Haus gekauft und erst später von fehlenden Baugenehmigungen oder veralteter Technik erfahren? Eine arglistige Täuschung beim Hauskauf kann den ansonsten üblichen Haftungsausschluss aushebeln. Das Landgericht Frankenthal entschied nun zugunsten einer Käuferin, die über den Zustand der Immobilie belogen wurde.

Täuschung beim Hauskauf: Käuferin darf Kaufvertrag rückgängig machen

Zeigen sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit der Baugenehmigung, hat der Erwerber oft keine Handhabe, gegen den Verkäufer vorzugehen. Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich ein Ausschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann die Kosten der Mangelbeseitigung selbst tragen.

Dass ein Rückgriff auf den Verkäufer in Ausnahmefällen doch möglich ist, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts (LG) Frankenthal. Danach kann ein Hauskauf trotz Haftungsausschluss erfolgreich angefochten werden, wenn eine arglistige Täuschung beim Hauskauf vorliegt und der Verkäufer den wahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Denn die Haftung lässt sich nicht wirksam ausschließen, wenn der Käufer arglistig getäuscht worden ist.

Hauskauf unter Ausschluss der Gewährleistung

Die Käuferin erwarb für mehr als 600.000 Euro ein Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung. Im Maklerexposé wurde das Haus unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beworben. Die Verkäuferin verschwieg jedoch eine wichtige Information: Sie hatte wenige Monate zuvor ein Telefonat mit der Stadtverwaltung geführt, in dem zur Sprache kam, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keine Baugenehmigung existierte.

Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und der Außentreppe auf, da diese unzulässig auf deren benachbartem Grundstück errichtet worden war. Ein klassischer Fall für eine arglistige Täuschung beim Hauskauf.

Zweites Problem: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker sah die Elektroinstallation als nicht neuwertig an. Sie befand sich vielmehr auf dem Stand der 1990er Jahre.

Käuferin durfte sich vom Vertrag lösen

Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück. Das LG gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen den Konflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe. Zum anderen entspreche das Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten sei. Denn eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei. Die Verkäuferin habe aber die Zweifel an der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht ausgeräumt und eine arglistige Täuschung beim Hauskauf begangen.

Auf den Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie habe die Renovierungsarbeiten selbst verantwortet und damit den wahren Zustand des Hauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen.

Quelle — LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 1.10.2025, 6 O 259/24, PM vom 29.10.2025

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Kann eine Eigentümergemeinschaft mitbestimmen, wer die Nachbarwohnung kauft? Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf stellt klar: Der Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe darf nicht unter dem Vorwand einer gefährdeten Sozialstruktur verhindert werden. Ein wichtiger Beschluss für die Rechte von Käufern und Vereinen.

WEG-Recht: Eigentümergemeinschaft kann Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe nicht verhindern

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf den Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe nicht verhindern. So entschied es das Amtsgericht (AG) Düsseldorf. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig.

Der Verein hatte im Februar 2025 mit den damaligen Eigentümern einen Kaufvertrag über eine Wohnung im Haus der Eigentümergemeinschaft geschlossen. Dort sollten noch nicht näher zu bezeichnende obdachlose Menschen eine eigene Wohnung erhalten und betreut werden. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass der Verwalter einer Weiterveräußerung zustimmen musste. Versagen durfte er sie aber nur aus wichtigem Grund.

Die Eigentümerversammlung verweigerte die Zustimmung aufgrund negativer Erfahrungen mit Mietern in der Vergangenheit. Des Weiteren sei eine große Fluktuation unter den Mietern zu befürchten. Die stabile soziale Struktur im Haus sei gefährdet.

Das Amtsgericht ließ die Eigentümergemeinschaft „abtropfen“

Der Verein klagte und bekam vor dem AG Recht. Es stellte u. a. fest: Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur der Bewohner aufrechtzuerhalten, ist kein wichtiger Grund gegen den Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe. Ebenso dürfe auch nicht auf die wirtschaftliche Situation einer Person abgestellt werden. Die Sicherheit im Haus sah das AG ebenfalls nicht als gefährdet an. Es gebe keinen Erfahrungssatz, dass obdachlose Menschen unter sozialpädagogischer Begleitung den Hausfrieden störten.

Wichtig: Die Wohnung solle Menschen dauerhaft als Wohnraum dienen, nicht nur als kurzfristige Schlafstätte. Die Eigentümergemeinschaft habe nicht das Gegenteil dargelegt und bewiesen. Folge: Die Eigentümergemeinschaft muss die Zustimmung für den Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe erteilen.

Quelle — AG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2025, 290a C 42/25

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Immobilienkauf und Statik: Aufklärungspflicht bei Statikveränderungen. Wer beim Immobilienkauf gravierende Eingriffe in die Statik verschweigt, handelt arglistig. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden. Wird ein Haus verkauft, in dem tragende Wände entfernt und durch unzureichende Träger ersetzt wurden, besteht eine Pflicht zur Aufklärung gegenüber dem Käufer.

Immobilienkauf und Statik: Pflicht zur Offenlegung

Ein Ehepaar hatte sein Wohnhaus verkauft, ohne zu erwähnen, dass tragende Trennwände im Obergeschoss entfernt worden waren. Stattdessen wurde eine Stahlträgerkonstruktion verbaut, die zusätzlich mit Baustützen gestützt wurde – und das dauerhaft. Diese Konstruktion war verdeckt, es lagen keine statischen Nachweise vor. Der Käufer erfuhr erst durch einen eigenen Statiker, dass die Konstruktion unzulässig und nicht tragfähig war.

Käufer fochten Kaufvertrag erfolgreich an

Als die neuen Eigentümer dann selbst einige bauliche Veränderungen an dem Haus durchführen wollten, beauftragten sie u. a. einen Statiker. Dieser stellte fest, dass die Trägerkonstruktion im 1. OG unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei. Das Ehepaar hat den Kaufvertrag über das Hausgrundstück daraufhin angefochten und das Verkäuferehepaar auf Rückabwicklung verklagt. Mit Erfolg.

Das OLG gab dem Käuferehepaar Recht und verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks. Die Verkäufer seien in der Pflicht gewesen, auch ungefragt darüber zu informieren, dass tragende Wände entfernt, und damit in die Statik des Wohnhauses eingegriffen wurde.

Erst recht hätten sie darüber aufklären müssen, dass kein Nachweis hinsichtlich der statischen Tragfähigkeit der Stahlträgerkonstruktion vor- liege. Auch sei darüber zu informieren gewesen, dass die Arbeiten durch eine den Verkäufern kaum bekannte ausländische Firma durchgeführt wurden und zu den genauen Maßnahmen keinerlei Unterlagen vorlägen.

Dies alles gälte auch, obwohl die Verkäufer wohl selbst von der ausreichenden Tragfähigkeit der Konstruktion ausgingen und auch obwohl die Käufer das Haus vor dem Kauf zusammen mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten. Die Statik eines Wohnhauses sei im Hinblick auf mögliche Gefahren für die Gebäudesubstanz und auch für Leib und Leben der Bewohner von so wesentlichem Interesse, dass eine Veränderung an ihr einem Grundstückserwerber in jedem Fall ungefragt zu offenbaren sei.

Quelle | OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.9.2024, 7 U 45/23, PM vom 25.2.2025

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