Haben Sie ein Haus gekauft und erst später von fehlenden Baugenehmigungen oder veralteter Technik erfahren? Eine arglistige Täuschung beim Hauskauf kann den ansonsten üblichen Haftungsausschluss aushebeln. Das Landgericht Frankenthal entschied nun zugunsten einer Käuferin, die über den Zustand der Immobilie belogen wurde.

Täuschung beim Hauskauf: Käuferin darf Kaufvertrag rückgängig machen

Zeigen sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit der Baugenehmigung, hat der Erwerber oft keine Handhabe, gegen den Verkäufer vorzugehen. Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich ein Ausschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann die Kosten der Mangelbeseitigung selbst tragen.

Dass ein Rückgriff auf den Verkäufer in Ausnahmefällen doch möglich ist, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts (LG) Frankenthal. Danach kann ein Hauskauf trotz Haftungsausschluss erfolgreich angefochten werden, wenn eine arglistige Täuschung beim Hauskauf vorliegt und der Verkäufer den wahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Denn die Haftung lässt sich nicht wirksam ausschließen, wenn der Käufer arglistig getäuscht worden ist.

Hauskauf unter Ausschluss der Gewährleistung

Die Käuferin erwarb für mehr als 600.000 Euro ein Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung. Im Maklerexposé wurde das Haus unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beworben. Die Verkäuferin verschwieg jedoch eine wichtige Information: Sie hatte wenige Monate zuvor ein Telefonat mit der Stadtverwaltung geführt, in dem zur Sprache kam, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keine Baugenehmigung existierte.

Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und der Außentreppe auf, da diese unzulässig auf deren benachbartem Grundstück errichtet worden war. Ein klassischer Fall für eine arglistige Täuschung beim Hauskauf.

Zweites Problem: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker sah die Elektroinstallation als nicht neuwertig an. Sie befand sich vielmehr auf dem Stand der 1990er Jahre.

Käuferin durfte sich vom Vertrag lösen

Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück. Das LG gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen den Konflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe. Zum anderen entspreche das Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten sei. Denn eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei. Die Verkäuferin habe aber die Zweifel an der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht ausgeräumt und eine arglistige Täuschung beim Hauskauf begangen.

Auf den Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie habe die Renovierungsarbeiten selbst verantwortet und damit den wahren Zustand des Hauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen.

Quelle — LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 1.10.2025, 6 O 259/24, PM vom 29.10.2025

Fühlen Sie sich nach einem Immobilienkauf betrogen?

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Kann eine Eigentümergemeinschaft mitbestimmen, wer die Nachbarwohnung kauft? Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf stellt klar: Der Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe darf nicht unter dem Vorwand einer gefährdeten Sozialstruktur verhindert werden. Ein wichtiger Beschluss für die Rechte von Käufern und Vereinen.

WEG-Recht: Eigentümergemeinschaft kann Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe nicht verhindern

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf den Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe nicht verhindern. So entschied es das Amtsgericht (AG) Düsseldorf. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig.

Der Verein hatte im Februar 2025 mit den damaligen Eigentümern einen Kaufvertrag über eine Wohnung im Haus der Eigentümergemeinschaft geschlossen. Dort sollten noch nicht näher zu bezeichnende obdachlose Menschen eine eigene Wohnung erhalten und betreut werden. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass der Verwalter einer Weiterveräußerung zustimmen musste. Versagen durfte er sie aber nur aus wichtigem Grund.

Die Eigentümerversammlung verweigerte die Zustimmung aufgrund negativer Erfahrungen mit Mietern in der Vergangenheit. Des Weiteren sei eine große Fluktuation unter den Mietern zu befürchten. Die stabile soziale Struktur im Haus sei gefährdet.

Das Amtsgericht ließ die Eigentümergemeinschaft „abtropfen“

Der Verein klagte und bekam vor dem AG Recht. Es stellte u. a. fest: Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur der Bewohner aufrechtzuerhalten, ist kein wichtiger Grund gegen den Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe. Ebenso dürfe auch nicht auf die wirtschaftliche Situation einer Person abgestellt werden. Die Sicherheit im Haus sah das AG ebenfalls nicht als gefährdet an. Es gebe keinen Erfahrungssatz, dass obdachlose Menschen unter sozialpädagogischer Begleitung den Hausfrieden störten.

Wichtig: Die Wohnung solle Menschen dauerhaft als Wohnraum dienen, nicht nur als kurzfristige Schlafstätte. Die Eigentümergemeinschaft habe nicht das Gegenteil dargelegt und bewiesen. Folge: Die Eigentümergemeinschaft muss die Zustimmung für den Verkauf einer Wohnung an Obdachlosenhilfe erteilen.

Quelle — AG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2025, 290a C 42/25

Probleme beim Immobilienverkauf?

Wird Ihnen die Zustimmung zum Verkauf ohne triftigen Grund verweigert? Wir setzen Ihre Interessen gegenüber der WEG oder dem Verwalter durch. Kontaktieren Sie unsere Fachanwältin für Mietrecht und WEG und vereinbaren Sie jetzt einen zeitnahen Beratungstermin.

Verlangt Ihr Vermieter eine Miete, die weit über dem Mietspiegel liegt? In Berlin wurde nun ein historisches Zeichen gesetzt: Ein rechtskräftiger Bußgeldbescheid wegen Mietpreisüberhöhung zwingt eine Vermieterin zur Zahlung von über 26.000 Euro. Mieter haben nun bessere Chancen auf Rückerstattungen.

Berlin: Erster rechtskräftiger Bußgeldbescheid wegen Mietpreisüberhöhung

Das Wohnungsamt Berlin Friedrichshain-Kreuzberg hat den ersten rechtskräftigen Bußgeldbescheid in Friedrichshain-Kreuzberg wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz erwirkt.

Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Mietraum die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Demnach begeht ein Vermieter eine Ordnungswidrigkeit, wenn er eine solche überhöhte Miete verlangt und erhält einen Bußgeldbescheid wegen Mietpreisüberhöhung.

Im konkreten Fall lag die 38,25 m² große Wohnung in Friedrichshain, die Miete lag rund 190 Prozent über dem Mietspiegel. Als Bußgeld hatte das Wohnungsamt Friedrichshain-Kreuzberg 26.253,50 Euro festgesetzt sowie einen Mehrerlös von 22.264,08 Euro eingefordert. Der Mehrerlös entspricht der Rückforderung der zu viel gezahlten Miete und steht der ehemaligen Mieterin zu, sofern sie einen entsprechenden Antrag stellt.

Zunächst lag ein Einspruch gegen das Bußgeld durch die Vermieterin vor. Eine Gerichtsverhandlung zum Mietpreisüberhöhungsverfahren wurde deshalb für den 9.10.2025 angesetzt. Am 8.10.2025 hatte die Vermieterin den Einspruch zurückgenommen und der Bußgeldbescheid wegen Mietpreisüberhöhung wurde damit rechtskräftig.

Quelle — Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, PM 322/2025

Ist Ihre Miete zu hoch? Jetzt beraten lassen!

Prüfen Sie jetzt, ob auch Sie Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete haben. Wir helfen Ihnen, gegen unfaire Mietpreise vorzugehen. Lassen Sie Ihren Mietvertrag jetzt prüfen.

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Steht Ihr Umzug kurz bevor? Die Klausel im Mietvertrag klingt einfach, sorgt aber oft für Streit: Die Wohnung besenrein übergeben. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Rheine zeigt, dass unter bestimmten Umständen bloßes Fegen nicht ausreicht, um die Kaution zurückzuerhalten.

Kautionsrückzahlung: Vernachlässigte Wohnung muss gründlich gereinigt werden

Ist eine Wohnung besenrein zurückzugeben, genügt in der Regel ein bloßes Ausfegen. Hat der Mieter die Räume aber über längere Zeit nicht gereinigt, sind insbesondere Küche und Sanitärräume in hygienisch gebrauchsfähigem Zustand zurückzugeben, wenn Sie die Wohnung besenrein übergeben. Darüber hinaus sind deutlich verschmutzte Fenster zu putzen und Staub, Ablagerungen und Spinnengewebe zu entfernen. So entschied das Amtsgericht (AG) Rheine.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Abrechnung und Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete mit Schadenersatzansprüchen auf. Die Wohnung sei im Innen- und Außenbereich stark verschmutzt gewesen. Zahlreiche Räume hätten Spinnweben und Staubanhaftungen aufgewiesen, Türen seien verschmutzt gewesen, Terrasse und Treppenhaus nicht gefegt, Dachüberstand und Kellerschacht verunreinigt. Es habe deshalb einer Grundreinigung bedurft.

Der Mieter hielt dem entgegen, die Wohnung besenrein übergeben und in einem abnahmefähigen Zustand zurückgegeben zu haben. Zur Reinigung des Dachbodens oder des Kellerschachtes sei er nicht verpflichtet gewesen.

„Besenrein“ genügt – oder doch nicht?

Im Regelfall genüge es, wenn Mieter die Wohnung besenrein übergeben. Ein bloßes Ausfegen reicht grundsätzlich aus, so das AG. Anders sei es jedoch, wenn die Wohnung über längere Zeit nicht gereinigt worden sei. Küche und Sanitärräume müssten sich in einem hygienisch gebrauchsfähigem Zustand befinden, sichtbare Staub- und Schmutzablagerungen seien zu entfernen und Fenster bei erkennbarer Verschmutzung zu putzen. Im Fall des Amtsgerichts war nur gefegt worden. Vorliegend habe der Mieter die Wohnung lediglich ausgefegt, ohne weitere Reinigungsmaßnahmen vorzunehmen. Insbesondere Bad, Fenster und Türen seien seit geraumer Zeit nicht mehr gereinigt worden. Dachboden und Kellerschacht seien ebenfalls verschmutzt gewesen.

Da der Mieter die Pflicht verletzte, die Wohnung besenrein übergeben zu müssen (im Sinne eines hygienischen Zustands), durfte der Vermieter die Kosten für die Grundreinigung von der Kaution abziehen.

Quelle — AG Rheine, Urteil vom 12.6.2025, 10 C 78/24

Streit um die Mietkaution? Jetzt beraten lassen!

Ihr Vermieter behält die Kaution wegen angeblicher Mängel ein? Wir prüfen Ihre Ansprüche und helfen Ihnen bei der rechtssicheren Wohnungsübergabe.

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Hundehaltung nach Vermieterwechsel: Erlaubnis nicht automatisch widerrufbar

Das Amtsgericht (AG) Berlin-Charlottenburg hat entschieden: Hatte der frühere Vermieter die Hundehaltung erlaubt, kann der in das Mietverhältnis eingetretene Vermieter diese Gestattung nur aus wichtigem Grund widerrufen. Dies gilt auch, wenn es sich um einen Kampfhund handelt. Dass sich Mitmieter aufgrund der Größe und Kraft eines solchen Hundes subjektiv bedroht fühlen, reicht nicht aus, um die Hundehaltung nach Vermieterwechsel zu untersagen.

Hundehaltung nach Vermieterwechsel: Widerruf nur mit triftigem Grund

Die Parteien eines Mietvertrags über ein möbliertes Apartment stritten um Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Kläger – der neue Vermieter – war in das Mietverhältnis eingetreten. Der beklagte Mieter hielt einen Hund, was ihm vom früheren Vermieter ausdrücklich erlaubt worden war.

Im Juni 2023 widerrief der neue Vermieter diese Erlaubnis und untersagte die Haltung eines Kampfhundes. Der Beklagte sollte seinen Hund bis Ende Juni entfernen. Es folgte eine Abmahnung wegen angeblich nicht gestatteter Tierhaltung. Im August kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich – u. a. mit der Begründung, der Hund werde als Druck- und Nötigungsmittel eingesetzt.

Gericht: Subjektives Bedrohungsgefühl reicht nicht aus

Der Kläger behauptete, es handle sich um einen Kampfhund, der andere Mieter im Haus einschüchtere. Diese wollten aber nicht namentlich genannt werden. Der beklagte Mieter bestritt dies. Es handele sich um eine Mischung aus Old-English-Bulldog und Weimeraner – kein Listenhund. Er legte Fotos und tierärztliche Nachweise vor.

Das Gericht stellte klar: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nur bei berechtigtem Interesse kündigen – etwa bei wiederholten Vertragsverstößen. Im vorliegenden Fall war die Hundehaltung jedoch vom früheren Vermieter erlaubt worden. Beißvorfälle oder konkrete Bedrohungen konnten nicht bewiesen werden. Ein allgemeines, subjektives Bedrohungsgefühl reicht nicht aus, um die Hundehaltung nach Vermieterwechsel zu untersagen.

Fazit: Bestehende Erlaubnis bleibt bestehen

Das Urteil unterstreicht: Auch bei Haltung eines großen oder kräftigen Hundes bleibt eine durch den alten Vermieter erteilte Erlaubnis gültig – es sei denn, es liegen nachweislich schwerwiegende Gründe für einen Widerruf vor.

Quelle | AG Charlottenburg, Urteil vom 30.5.2024, 218 C 243/23

Jetzt beraten lassen: Konflikte zur Hundehaltung im Mietrecht

Sie sind Vermieter oder Mieter und haben Fragen zur Hundehaltung oder Mietkündigung? Wir beraten Sie individuell bei mietrechtlichen Konflikten – schnell, kompetent und umfassend. Kontaktieren Sie unsere Fachanwältin für Mietrecht und WEG und vereinbaren Sie jetzt einen zeitnahen Beratungstermin.

Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung muss konkret durch ärztliche Atteste belegt werden! Das Amtsgericht (AG) Flensburg hat entschieden, dass sich ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung nur dann erfolgreich auf eine besondere Härte wegen gesundheitlicher Risiken berufen kann, wenn er diese nachvollziehbar, konkret und fachärztlich belegt. Eine pauschale Berufung auf bestehende Behinderungen oder Pflegegrade reicht nicht aus.

Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung – Anforderungen an Nachweis gesundheitlicher Härte

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Er begründete, er benötige die Wohnung für sich und seine Lebensgefährtin als neuen Lebensmittelpunkt.

Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung unter Berufung auf eine unzumutbare Härte aufgrund von Gesundheitsgefahren. Die Mieterin leide an einer Angststörung und posttraumatischen Belastungsstörung; ihre beiden Kinder seien schwerbehindert und pflegebedürftig. Ein Umzug sei ihnen unzumutbar. Zum Beleg legte sie Behindertenausweise, ein Pflegegutachten und ein allgemeinärztliches Attest vor.

Gericht: Eigenbedarfskündigung wirksam, Nachweise unzureichend

Das Amtsgericht sah darin jedoch keinen ausreichenden Nachweis für eine unzumutbare Härte. Das Gericht betonte, dass der Vortrag zur gesundheitlichen Beeinträchtigung so konkret sein muss, dass eine erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustands bei einem Umzug ernsthaft zu erwarten ist. Nur dann sei das Gericht verpflichtet, ein medizinisches Sachverständigengutachten einzuholen.

Die bloße Vorlage von Behindertenausweisen und pauschalen Attesten sei für eine erfolgreiche Berufung auf eine gesundheitliche Härte nicht ausreichend. Es fehlte insbesondere ein detaillierter fachärztlicher Vortrag darüber, welche konkreten Krankheiten oder Behinderungen vorliegen und inwiefern sich ein Umzug negativ auswirken würde.

Der Härtefall wegen einer Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung muss konkret dargelegt werden

Das AG stellte klar: Ein Härtegrund im Sinne von § 574 BGB liegt nur dann vor, wenn durch den Wohnungswechsel eine erhebliche Gesundheitsgefahr oder Lebensgefahr zu erwarten ist. Allgemeine Angaben wie „geistige Einschränkung“, „Pflegegrad“ oder „schwerbehindert“ ohne Erläuterung zur konkreten Alltagsbeeinträchtigung reichen nicht aus. Auch die tatsächliche Nutzungsabsicht des Vermieters wurde im Prozess bestätigt. Nach Zeugenvernehmung war das Gericht überzeugt, dass der Vermieter die Wohnung ernsthaft für sich und seine Lebensgefährtin nutzen wolle.

Fazit: Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung nur durch konkrete medizinische Nachweise belegbar

Das Urteil zeigt: Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung auf gesundheitliche Härte beruft, muss sehr konkret werden. Ohne fachärztlich belegte und nachvollziehbare Angaben besteht kaum Aussicht auf Erfolg.

Quelle: AG Flensburg, Urteil vom 4.12.2024, 61 C 55/24

Eigenbedarfskündigung erhalten? Wir prüfen Ihre Chancen!

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten und können aus gesundheitlichen Gründen nicht umziehen? Wir prüfen, ob ein Härtefall vorliegt und beraten Sie kompetent und umfassend im Immobilienrecht und Mietrecht. Kontaktieren Sie unsere Fachanwältin für Mietrecht und WEG und vereinbaren Sie jetzt einen zeitnahen Beratungstermin.

Immobilienkauf und Statik: Aufklärungspflicht bei Statikveränderungen. Wer beim Immobilienkauf gravierende Eingriffe in die Statik verschweigt, handelt arglistig. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden. Wird ein Haus verkauft, in dem tragende Wände entfernt und durch unzureichende Träger ersetzt wurden, besteht eine Pflicht zur Aufklärung gegenüber dem Käufer.

Immobilienkauf und Statik: Pflicht zur Offenlegung

Ein Ehepaar hatte sein Wohnhaus verkauft, ohne zu erwähnen, dass tragende Trennwände im Obergeschoss entfernt worden waren. Stattdessen wurde eine Stahlträgerkonstruktion verbaut, die zusätzlich mit Baustützen gestützt wurde – und das dauerhaft. Diese Konstruktion war verdeckt, es lagen keine statischen Nachweise vor. Der Käufer erfuhr erst durch einen eigenen Statiker, dass die Konstruktion unzulässig und nicht tragfähig war.

Käufer fochten Kaufvertrag erfolgreich an

Als die neuen Eigentümer dann selbst einige bauliche Veränderungen an dem Haus durchführen wollten, beauftragten sie u. a. einen Statiker. Dieser stellte fest, dass die Trägerkonstruktion im 1. OG unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei. Das Ehepaar hat den Kaufvertrag über das Hausgrundstück daraufhin angefochten und das Verkäuferehepaar auf Rückabwicklung verklagt. Mit Erfolg.

Das OLG gab dem Käuferehepaar Recht und verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks. Die Verkäufer seien in der Pflicht gewesen, auch ungefragt darüber zu informieren, dass tragende Wände entfernt, und damit in die Statik des Wohnhauses eingegriffen wurde.

Erst recht hätten sie darüber aufklären müssen, dass kein Nachweis hinsichtlich der statischen Tragfähigkeit der Stahlträgerkonstruktion vor- liege. Auch sei darüber zu informieren gewesen, dass die Arbeiten durch eine den Verkäufern kaum bekannte ausländische Firma durchgeführt wurden und zu den genauen Maßnahmen keinerlei Unterlagen vorlägen.

Dies alles gälte auch, obwohl die Verkäufer wohl selbst von der ausreichenden Tragfähigkeit der Konstruktion ausgingen und auch obwohl die Käufer das Haus vor dem Kauf zusammen mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten. Die Statik eines Wohnhauses sei im Hinblick auf mögliche Gefahren für die Gebäudesubstanz und auch für Leib und Leben der Bewohner von so wesentlichem Interesse, dass eine Veränderung an ihr einem Grundstückserwerber in jedem Fall ungefragt zu offenbaren sei.

Quelle | OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.9.2024, 7 U 45/23, PM vom 25.2.2025

Immobilienkauf und Statik: Wir prüfen Ihre Rechte bei Mängeln!

Sie vermuten Mängel nach dem Immobilienkauf? Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei Anfechtung, Rückabwicklung und Schadensersatz. Wir beraten Sie kompetent und umfassend im Immobilienrecht und Mietrecht. Kontaktieren Sie unsere Fachanwältin für Mietrecht und WEG und vereinbaren Sie jetzt einen zeitnahen Beratungstermin.

Eigenbedarf gegenüber Schwiegermutter durchgesetzt. Ein Ehemann kann nach der Trennung von seiner Frau verlangen, die Nutzungsverhältnisse an einem gemeinsamen Haus neu zu ordnen. Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Celle fest. 

Eigenbedarf nach Trennung: Was gilt für gemeinsam genutztes Eigentum?

Nachdem sich ein Ärzteehepaar getrennt hatte, wollte der Mann in ein gemeinsames Haus des Paares ziehen. Doch dort wohnte seine Schwiegermutter. In der ihr allein gehörenden Ehewohnung lebte die Frau mit den gemeinsamen Kindern. Der Mann schlief zunächst in seiner Praxis, dann bei Bekannten. Schließlich wohnte er zur Untermiete.

Den Eheleuten gehörte aber hälftig noch das von der Schwiegermutter bewohnte Einfamilienhaus mit Garten. Dieser wollte der Mann wegen Eigenbedarf kündigen. Dazu war die Mitwirkung seiner Ehefrau erforderlich. Das lehnte sie ab. Sie meinte, der Mann wolle sie nur zwingen, ihrer Mutter zu kündigen. Auch habe er noch ein weiteres Haus. Der Mann klagte.

Amtsgericht: Eigenbedarf nicht genügend dargelegt

Das Amtsgericht (AG) wies seine Klage ab. Der Mann habe den Eigenbedarf nicht hinreichend dargelegt. Da die Schwiegermutter eine nahe Angehörige sei, könne ihre Tochter selbst Eigenbedarf anmelden. So zog der Mann vor das OLG.

OLG Celle: Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses durch Wohnsituation

Das OLG gab dem Mann Recht. Ihm sei seit der Trennung ein Festhalten am Mietverhältnis nicht länger zuzumuten. Auch habe er seinen Eigenbedarf ausreichend dargelegt. Er hatte vorgetragen, dass sein jetziges Mietverhältnis nur befristet war. Ein ständiges Wohnen in der Praxis sei ihm nicht zuzumuten. Ein Umzug in das andere Haus sei ihm ebenfalls nicht zuzumuten, da dieses noch ein Rohbau sei und er auch kein Geld für einen Umzug habe.

Schwiegermutter als Mieterin: Kein Schutz bei plausibler Eigenbedarfslage

Nach all dem sah das OLG den geltend gemachten Eigenbedarf nicht als „offensichtlich aussichtslos“ an. Vor allem sei die Frau in der Lage, ihre Mutter in der Ehewohnung und einer nicht genutzten Einliegerwohnung aufzunehmen.

Quelle | OLG Celle, Beschluss vom 19.2.2025, 21 UF 237/24

Sie möchten Eigenbedarf geltend machen?

Ob bei Familienangehörigen, getrennt lebenden Ehegatten oder Sonderfällen wie diesem: Wir prüfen Ihre Erfolgsaussichten – anwaltlich fundiert & diskret. Wir beraten Sie kompetent und umfassend im Immobilienrecht und Mietrecht. Kontaktieren Sie unsere Fachanwältin für Mietrecht und WEG und vereinbaren Sie jetzt einen zeitnahen Beratungstermin.

Anstrich der Wände mit bunten Farben: Mieter bekommt Recht wegen unwirksame Schönheitsreparaturklausel! Geringerer Schadenersatz des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel. Hat der Vermieter Ersatzansprüche wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe, muss er sich bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten erspart hat. So hat es das Amtsgericht (AG) Hanau entschieden.

Vermieter verlangte Kostenersatz für Tapezier- und Streicharbeiten

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien lief über 13 Jahre. Der Mietvertrag enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, die dem Mieter die Renovierungspflicht übertrug. eine Klausel hinsichtlich der durch den Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Nach Wohnungsrückgabe führte der Vermieter Tapezier- und Streicharbeiten durch. Die Kosten verlangte er von dem Mieter ersetzt. Denn dieser habe sie mit bunten Farben (gelb, grün und rosa) zurückgegeben, was eine Weitervermietung nicht ermögliche. Zudem habe es viele nicht verschlossene Dübellöcher gegeben.

Gericht: Klausel unwirksam – Vermieter trägt Renovierungskosten

Das AG hat entschieden: Der Vermieter kann Streich- und Tapezierarbeiten in der Wohnung nicht ersetzt verlangen kann, weil er selbst zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Es hat die Klage des Vermieters daher abgewiesen.

Worauf es ankommt und worauf nicht

Darauf, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Streich- und Tapezierarbeiten erstatten muss, komme es nicht an. Denn der Vermieter hätte während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen müssen. Die Klausel, nach der der Mieter hierzu verpflichtet wurde, war unwirksam, weil sie zu kurze Fristen setze.

Außerdem sollte der Mieter nach einer anderen Klausel die Wohnung auch bei Einzug streichen, was ebenfalls zur Unwirksamkeit der laufenden Renovierungspflicht führe.

Daher musste stattdessen, wie auch an sich vom Gesetz vorgesehen, der Vermieter renovieren. Hätte er das getan, wären ihm aber Kosten entstanden. Diese nicht aufgewendeten Kosten müsse er von seinen Schadenersatzansprüchen abziehen.

Für die Bestimmung der ersparten Kosten hat das Gericht auf die Pauschalbeträge nach der Zweiten Berechnungsverordnung (hier: § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO) in der jeweiligen Höhe zurückgegriffen. Auch wenn diese hier keine unmittelbare Anwendung finden, lägen ihnen offiziell anerkannte Durchschnittswerte zugrunde. Bei über 13 Jahren Mietlaufzeit überstiegen sie die von dem Vermieter geltend gemachten Kosten um mehr als das Dreifache.

Fazit: Mieter sind durch das Urteil bei bunt gestrichenen Wänden gut geschützt – sofern die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Quelle | AG Hanau, Urteil vom 29.11.2024, 32 C 265/23, PM vom 16.12.2024

Haben Sie Streit wegen Schönheitsreparaturen?

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BGH zu Eigenbedarfskündigung: Gehören Cousins zur Familie? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat u. a. entschieden: Als Familienangehörige im Sinne der Eigenbedarfskündigung sind ausschließlich die Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach der Zivilprozessordnung oder der Strafprozessordnung (hier: § 383 ZPO, § 52 StPO) zusteht. Cousins zählen hierzu nicht.

Eine Eigenbedarfskündigung wird angefochten …

Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt nach Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer an diese vermieteten Wohnung. Die Klägerin hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, nach deren Überlassung an die Beklagten erworben und ist dadurch als Vermieterin in das bestehende Mietverhältnis eingetreten. Zum damaligen Zeitpunkt hatte die Klägerin zwei Gesellschafter, die Cousins waren.

Die Beklagten haben die Kündigung für unwirksam gehalten und sich hierbei auf die Kündigungsbeschränkung des Bürgerlichen Gesetzbuchs berufen (hier: § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13.8.2013). Hiernach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen berufen.

Diese Kündigungsbeschränkung gilt indes nicht, wenn die im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs vorhandenen Gesellschafter derselben Familie angehörten. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass dies (auch) bei Cousins der Fall sei und deshalb die Kündigungsbeschränkung im Streitfall nicht eingreife.

Gehören Cousins zur Familie? So sieht es der Bundesgerichtshof bei einer Eigenbedarfskündigung

Der BGH: Den Begriffen „Familie“ und „Familienangehörige“ in den hier maßgeblichen Vorschriften kommt dieselbe Bedeutung zu. Hiervon sind ausschließlich die Personen umfasst, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht.

Ebenso gilt die Privilegierung selbst im Fall einer engen persönlichen Verbundenheit zwischen den Mitgesellschaftern nicht, wenn das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihnen so entfernt ist, dass es sie nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt.

Der vom Gesetzgeber bezweckten Privilegierung von Familienangehörigen in den o. g. Vorschriften liegt eine typisierende Betrachtungsweise dahingehend zugrunde, dass zwischen den hiervon umfassten Personen aufgrund einer familiären Beziehung eine besondere persönliche Nähebeziehung anzunehmen ist. Vor diesem Hintergrund bedarf es für den vom Gesetzgeber privilegierten Personenkreis des (zusätzlichen) Vorliegens eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses nicht.

Auch scheidet eine Erweiterung dieses geschützten Personenkreises aufgrund einer einzelfallbezogenen Prüfung des Vorliegens einer besonderen sozialen Nähe angesichts der dem Gesetz zugrunde liegenden typisierenden Betrachtungsweise aus.

Entscheidend ist der Begriff der Familie

Entscheidend ist damit letztlich, für welchen Personenkreis der Gesetzgeber durch die Verwendung des Begriffs der „Familie“ eine typischerweise vorliegende besondere soziale Bindung angenommen hat. Er hat eine solche Bewertung im Rahmen der auf der persönlichen Nähebeziehung und Verbundenheit gründenden Gewährung eines Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen vorgenommen. Dort hat er objektive Kriterien nach dem Grad der familiären Beziehung aufgestellt und hierdurch den Personenkreis definiert, innerhalb dessen nach seiner Auffassung typischerweise eine persönliche Nähebeziehung besteht.

Es ist sachgerecht, diese gesetzgeberischen Wertungen auch für die ebenfalls in der persönlichen Verbundenheit begründeten Privilegierungen von Familienangehörigen in den hier einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen heranzuziehen. Cousins sind (nur) Verwandte in der Seitenlinie im vierten Grad. Ihnen steht ein Zeugnisverweigerungsrecht (nach § 383 ZPO, § 52 StPO) nicht zu. Sie gehören somit nicht zu derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB.

Quelle | BGH, Urteil vom 10.7.2024, VIII ZR 276/23, PM 145/24

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