Mietmangel bei Taubenkot auf Balkon? Taubenkot auf Balkon ist  kein Mietmangel, rechtfertigt keine Mietminderung. Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Der Mieter einer Wohnung kann bei einer Verunreinigung seines Balkons mit Taubenkot die Miete nicht mindern und vom Vermieter auch nicht dessen Reinigung verlangen. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hanau in einer inzwischen rechtskräftigen Entscheidung.

Verunreinigung des Balkons der Mieterin durch Taubenkot

Der Balkon der Mieterin einer Wohnung war durch Taubenkot verunreinigt worden. Weil der Vermieter dieses nicht verhindert habe und auch keine Reinigung des Balkons vornahm, hat sie die Miete anteilig gekürzt. Der Vermieter klagte nun die restliche Miete ein.

AG: Vermieter hat keinen Einfluss auf Verhalten von Tauben

Das AG hat die Mieterin verurteilt, die Miete vollständig zu zahlen. So wie hier keine anderslautenden Abreden zwischen den Parteien vorliegen, sei der Vermieter nicht verpflichtet, das Einfliegen von Tauben und eine mögliche Verunreinigung einer vermieteten Wohnung durch diese zu verhindern. Hierauf habe er grundsätzlich keinen Einfluss. Es handle sich vielmehr um ein allgemeines Risiko, das nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, zumal die Wohnung ohne entsprechende Abwehreinrichtungen, etwa ein Taubennetz, gemietet wurde.

Auch schulde der Vermieter nicht die Reinigung des Balkons. Zwar habe er für den ordnungsgemäßen Zustand der Liegenschaft zu sorgen, das erfordere entsprechende Säuberungsarbeiten jedoch nur auf den Gemeinschaftsflächen; für die Reinigung der gemieteten Wohnung sei der Mieter zuständig.

Quelle | AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022, 94 C 21/22, PM vom 9.11.2023

Erfüllt Ihr Vermieter seine Verpflichtungen nicht und säubert keine Gemeinschaftsflächen?

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Mietminderung wegen Baustelle auf Nachbargrundstück? Baustelle auf Nachbargrundstück rechtfertigt keine Mietminderung. Ein Vermieter muss nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einstehen. Er haftet nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 906 BGB) abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Vorinstanz: Mieterin hat nicht genug vorgetragen

Die Wohnungsmieterin verlangte von der Vermieterin eine Mietminderung. Sie behauptete, die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück erheblich beeinträchtigt. Vor dem AG hatte sie damit keinen Erfolg. Sie habe nicht schlüssig dargetan, dass der Nutzen der Wohnung durch die Baustelle über das hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt gewesen sei, so das AG.

Darüber hinaus habe die Mieterin zur konkreten Beeinträchtigung des Wohnungsnutzens nicht ausreichend vorgetragen, sondern nur geltend gemacht, dass sie die Mieträume lediglich in Baupausen habe lüften können. Soweit sie die Unbenutzbarkeit des Balkons wegen Lärm und Staub behauptet habe, sei das unschlüssig, weil unklar bleibe, wo sich der Balkon im Verhältnis zur Baustelle auf dem Nachbargrundstück befinde.

Im Berufungsverfahren argumentierte die Mieterin, dass sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ausreichend zu den Auswirkungen der Baumaßnahmen vorgetragen habe; das Gericht müsse sich nun in einer Beweisaufnahme davon überzeugen, ob ein Mangel vorliege oder nicht.

So urteilte das Landgericht

Das sah das LG anders und wies die Berufung zurück. Die Baumaßnahmen hätten nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung geführt, die die Vermieterin nicht gemäß § 906 Abs. 2 S. 1 BGB hätte unterbinden können oder gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB nur gegen eine angemessene Ausgleichszahlung hätte dulden müssen.

Beeinträchtigung war durch Dritte verursacht

Das Risiko einer nach Mietvertragsschluss – auch zufällig – eintretenden Verringerung des Nutzens der Mietsache sei nicht dem Vermieter zuzuordnen, da es sich bei einer durch Dritte verursachten Nutzungsbeeinträchtigung aus Sicht beider Vertragsparteien um ein unabwendbares Ereignis handeln könne, für das ein Vermieter erkennbar keine Haftung übernehmen wolle und billigerweise auch nicht übernehmen müsse.

An die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung sei der in der Rechtsprechung entwickelte strenge Maßstab anzulegen, der auch bei der unmittelbaren Anwendung des § 906 BGB im Nachbarschaftsrecht gelte. Andernfalls liefe das Kriterium nicht nur weitgehend leer, sondern der Vermieter wäre Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt, ohne erfolgreich gegen den Grundstücksnachbarn als Verursacher der Störungen vorgehen und diesen gegebenenfalls in Regress nehmen zu können.

Quelle | LG Berlin II, Urteil vom 8.2.2024, 64 S 319/21

Mietminderung wegen Baustelle auf Nachbargrundstück?

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