Steht Ihr Umzug kurz bevor? Die Klausel im Mietvertrag klingt einfach, sorgt aber oft für Streit: Die Wohnung besenrein übergeben. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Rheine zeigt, dass unter bestimmten Umständen bloßes Fegen nicht ausreicht, um die Kaution zurückzuerhalten.

Kautionsrückzahlung: Vernachlässigte Wohnung muss gründlich gereinigt werden

Ist eine Wohnung besenrein zurückzugeben, genügt in der Regel ein bloßes Ausfegen. Hat der Mieter die Räume aber über längere Zeit nicht gereinigt, sind insbesondere Küche und Sanitärräume in hygienisch gebrauchsfähigem Zustand zurückzugeben, wenn Sie die Wohnung besenrein übergeben. Darüber hinaus sind deutlich verschmutzte Fenster zu putzen und Staub, Ablagerungen und Spinnengewebe zu entfernen. So entschied das Amtsgericht (AG) Rheine.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Abrechnung und Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete mit Schadenersatzansprüchen auf. Die Wohnung sei im Innen- und Außenbereich stark verschmutzt gewesen. Zahlreiche Räume hätten Spinnweben und Staubanhaftungen aufgewiesen, Türen seien verschmutzt gewesen, Terrasse und Treppenhaus nicht gefegt, Dachüberstand und Kellerschacht verunreinigt. Es habe deshalb einer Grundreinigung bedurft.

Der Mieter hielt dem entgegen, die Wohnung besenrein übergeben und in einem abnahmefähigen Zustand zurückgegeben zu haben. Zur Reinigung des Dachbodens oder des Kellerschachtes sei er nicht verpflichtet gewesen.

„Besenrein“ genügt – oder doch nicht?

Im Regelfall genüge es, wenn Mieter die Wohnung besenrein übergeben. Ein bloßes Ausfegen reicht grundsätzlich aus, so das AG. Anders sei es jedoch, wenn die Wohnung über längere Zeit nicht gereinigt worden sei. Küche und Sanitärräume müssten sich in einem hygienisch gebrauchsfähigem Zustand befinden, sichtbare Staub- und Schmutzablagerungen seien zu entfernen und Fenster bei erkennbarer Verschmutzung zu putzen. Im Fall des Amtsgerichts war nur gefegt worden. Vorliegend habe der Mieter die Wohnung lediglich ausgefegt, ohne weitere Reinigungsmaßnahmen vorzunehmen. Insbesondere Bad, Fenster und Türen seien seit geraumer Zeit nicht mehr gereinigt worden. Dachboden und Kellerschacht seien ebenfalls verschmutzt gewesen.

Da der Mieter die Pflicht verletzte, die Wohnung besenrein übergeben zu müssen (im Sinne eines hygienischen Zustands), durfte der Vermieter die Kosten für die Grundreinigung von der Kaution abziehen.

Quelle — AG Rheine, Urteil vom 12.6.2025, 10 C 78/24

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Aufrechnung mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache – Kautions­­rück­zahlungs­­­anspruch. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Eine Aufrechnung des Vermieters mit ver- jährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautions­rückzahlungs­anspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung ist regelmäßig auch möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.

Das war geschehen

Die Klägerin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 8.11.2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 Euro. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20.5.2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Klägerin hat sich insoweit auf Verjährung berufen.

So sieht es der Bundesgerichtshof

Die Klage hatte zwar in den Vorinstanzen Erfolg, doch die Revision des Beklagten beim BGH letztlich ebenfalls. Der BGH hat nämlich entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

Das Berufungsgericht hatte bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten abgestellt, innerhalb derer eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen noch nicht bestanden hat.

Dabei hat es nach Auffassung des BGH jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Fall der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadenersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt.

Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des BGH nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.

Erneute gerichtliche Entscheidung erforderlich

Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun Feststellungen dazu treffen, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadenersatzansprüche bestehen.

Quelle | BGH, Urteil vom 10.7.2024, VIII ZR 184/23, PM 144/24

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