Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung muss konkret durch ärztliche Atteste belegt werden! Das Amtsgericht (AG) Flensburg hat entschieden, dass sich ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung nur dann erfolgreich auf eine besondere Härte wegen gesundheitlicher Risiken berufen kann, wenn er diese nachvollziehbar, konkret und fachärztlich belegt. Eine pauschale Berufung auf bestehende Behinderungen oder Pflegegrade reicht nicht aus.

Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung – Anforderungen an Nachweis gesundheitlicher Härte

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Er begründete, er benötige die Wohnung für sich und seine Lebensgefährtin als neuen Lebensmittelpunkt.

Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung unter Berufung auf eine unzumutbare Härte aufgrund von Gesundheitsgefahren. Die Mieterin leide an einer Angststörung und posttraumatischen Belastungsstörung; ihre beiden Kinder seien schwerbehindert und pflegebedürftig. Ein Umzug sei ihnen unzumutbar. Zum Beleg legte sie Behindertenausweise, ein Pflegegutachten und ein allgemeinärztliches Attest vor.

Gericht: Eigenbedarfskündigung wirksam, Nachweise unzureichend

Das Amtsgericht sah darin jedoch keinen ausreichenden Nachweis für eine unzumutbare Härte. Das Gericht betonte, dass der Vortrag zur gesundheitlichen Beeinträchtigung so konkret sein muss, dass eine erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustands bei einem Umzug ernsthaft zu erwarten ist. Nur dann sei das Gericht verpflichtet, ein medizinisches Sachverständigengutachten einzuholen.

Die bloße Vorlage von Behindertenausweisen und pauschalen Attesten sei für eine erfolgreiche Berufung auf eine gesundheitliche Härte nicht ausreichend. Es fehlte insbesondere ein detaillierter fachärztlicher Vortrag darüber, welche konkreten Krankheiten oder Behinderungen vorliegen und inwiefern sich ein Umzug negativ auswirken würde.

Der Härtefall wegen einer Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung muss konkret dargelegt werden

Das AG stellte klar: Ein Härtegrund im Sinne von § 574 BGB liegt nur dann vor, wenn durch den Wohnungswechsel eine erhebliche Gesundheitsgefahr oder Lebensgefahr zu erwarten ist. Allgemeine Angaben wie „geistige Einschränkung“, „Pflegegrad“ oder „schwerbehindert“ ohne Erläuterung zur konkreten Alltagsbeeinträchtigung reichen nicht aus. Auch die tatsächliche Nutzungsabsicht des Vermieters wurde im Prozess bestätigt. Nach Zeugenvernehmung war das Gericht überzeugt, dass der Vermieter die Wohnung ernsthaft für sich und seine Lebensgefährtin nutzen wolle.

Fazit: Gesundheitsgefahr bei Eigenbedarfskündigung nur durch konkrete medizinische Nachweise belegbar

Das Urteil zeigt: Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung auf gesundheitliche Härte beruft, muss sehr konkret werden. Ohne fachärztlich belegte und nachvollziehbare Angaben besteht kaum Aussicht auf Erfolg.

Quelle: AG Flensburg, Urteil vom 4.12.2024, 61 C 55/24

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Eigenbedarf gegenüber Schwiegermutter durchgesetzt. Ein Ehemann kann nach der Trennung von seiner Frau verlangen, die Nutzungsverhältnisse an einem gemeinsamen Haus neu zu ordnen. Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Celle fest. 

Eigenbedarf nach Trennung: Was gilt für gemeinsam genutztes Eigentum?

Nachdem sich ein Ärzteehepaar getrennt hatte, wollte der Mann in ein gemeinsames Haus des Paares ziehen. Doch dort wohnte seine Schwiegermutter. In der ihr allein gehörenden Ehewohnung lebte die Frau mit den gemeinsamen Kindern. Der Mann schlief zunächst in seiner Praxis, dann bei Bekannten. Schließlich wohnte er zur Untermiete.

Den Eheleuten gehörte aber hälftig noch das von der Schwiegermutter bewohnte Einfamilienhaus mit Garten. Dieser wollte der Mann wegen Eigenbedarf kündigen. Dazu war die Mitwirkung seiner Ehefrau erforderlich. Das lehnte sie ab. Sie meinte, der Mann wolle sie nur zwingen, ihrer Mutter zu kündigen. Auch habe er noch ein weiteres Haus. Der Mann klagte.

Amtsgericht: Eigenbedarf nicht genügend dargelegt

Das Amtsgericht (AG) wies seine Klage ab. Der Mann habe den Eigenbedarf nicht hinreichend dargelegt. Da die Schwiegermutter eine nahe Angehörige sei, könne ihre Tochter selbst Eigenbedarf anmelden. So zog der Mann vor das OLG.

OLG Celle: Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses durch Wohnsituation

Das OLG gab dem Mann Recht. Ihm sei seit der Trennung ein Festhalten am Mietverhältnis nicht länger zuzumuten. Auch habe er seinen Eigenbedarf ausreichend dargelegt. Er hatte vorgetragen, dass sein jetziges Mietverhältnis nur befristet war. Ein ständiges Wohnen in der Praxis sei ihm nicht zuzumuten. Ein Umzug in das andere Haus sei ihm ebenfalls nicht zuzumuten, da dieses noch ein Rohbau sei und er auch kein Geld für einen Umzug habe.

Schwiegermutter als Mieterin: Kein Schutz bei plausibler Eigenbedarfslage

Nach all dem sah das OLG den geltend gemachten Eigenbedarf nicht als „offensichtlich aussichtslos“ an. Vor allem sei die Frau in der Lage, ihre Mutter in der Ehewohnung und einer nicht genutzten Einliegerwohnung aufzunehmen.

Quelle | OLG Celle, Beschluss vom 19.2.2025, 21 UF 237/24

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BGH zu Eigenbedarfskündigung: Gehören Cousins zur Familie? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat u. a. entschieden: Als Familienangehörige im Sinne der Eigenbedarfskündigung sind ausschließlich die Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach der Zivilprozessordnung oder der Strafprozessordnung (hier: § 383 ZPO, § 52 StPO) zusteht. Cousins zählen hierzu nicht.

Eine Eigenbedarfskündigung wird angefochten …

Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt nach Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer an diese vermieteten Wohnung. Die Klägerin hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, nach deren Überlassung an die Beklagten erworben und ist dadurch als Vermieterin in das bestehende Mietverhältnis eingetreten. Zum damaligen Zeitpunkt hatte die Klägerin zwei Gesellschafter, die Cousins waren.

Die Beklagten haben die Kündigung für unwirksam gehalten und sich hierbei auf die Kündigungsbeschränkung des Bürgerlichen Gesetzbuchs berufen (hier: § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13.8.2013). Hiernach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen berufen.

Diese Kündigungsbeschränkung gilt indes nicht, wenn die im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs vorhandenen Gesellschafter derselben Familie angehörten. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass dies (auch) bei Cousins der Fall sei und deshalb die Kündigungsbeschränkung im Streitfall nicht eingreife.

Gehören Cousins zur Familie? So sieht es der Bundesgerichtshof bei einer Eigenbedarfskündigung

Der BGH: Den Begriffen „Familie“ und „Familienangehörige“ in den hier maßgeblichen Vorschriften kommt dieselbe Bedeutung zu. Hiervon sind ausschließlich die Personen umfasst, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht.

Ebenso gilt die Privilegierung selbst im Fall einer engen persönlichen Verbundenheit zwischen den Mitgesellschaftern nicht, wenn das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihnen so entfernt ist, dass es sie nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt.

Der vom Gesetzgeber bezweckten Privilegierung von Familienangehörigen in den o. g. Vorschriften liegt eine typisierende Betrachtungsweise dahingehend zugrunde, dass zwischen den hiervon umfassten Personen aufgrund einer familiären Beziehung eine besondere persönliche Nähebeziehung anzunehmen ist. Vor diesem Hintergrund bedarf es für den vom Gesetzgeber privilegierten Personenkreis des (zusätzlichen) Vorliegens eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses nicht.

Auch scheidet eine Erweiterung dieses geschützten Personenkreises aufgrund einer einzelfallbezogenen Prüfung des Vorliegens einer besonderen sozialen Nähe angesichts der dem Gesetz zugrunde liegenden typisierenden Betrachtungsweise aus.

Entscheidend ist der Begriff der Familie

Entscheidend ist damit letztlich, für welchen Personenkreis der Gesetzgeber durch die Verwendung des Begriffs der „Familie“ eine typischerweise vorliegende besondere soziale Bindung angenommen hat. Er hat eine solche Bewertung im Rahmen der auf der persönlichen Nähebeziehung und Verbundenheit gründenden Gewährung eines Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen vorgenommen. Dort hat er objektive Kriterien nach dem Grad der familiären Beziehung aufgestellt und hierdurch den Personenkreis definiert, innerhalb dessen nach seiner Auffassung typischerweise eine persönliche Nähebeziehung besteht.

Es ist sachgerecht, diese gesetzgeberischen Wertungen auch für die ebenfalls in der persönlichen Verbundenheit begründeten Privilegierungen von Familienangehörigen in den hier einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen heranzuziehen. Cousins sind (nur) Verwandte in der Seitenlinie im vierten Grad. Ihnen steht ein Zeugnisverweigerungsrecht (nach § 383 ZPO, § 52 StPO) nicht zu. Sie gehören somit nicht zu derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB.

Quelle | BGH, Urteil vom 10.7.2024, VIII ZR 276/23, PM 145/24

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